Saúde financeira do condomínio pede cuidados


Escrito por Julliana Martins

Publicado no jornal O ESTADO DE SÃO PAULO em 15/09/2019
A recessão da economia e as altas taxas de desemprego abalaram o bolso dos condôminos nos últimos anos e vêm forçando síndicos a cortarem gastos e otimizarem a gestão dos recursos para garantir o equilíbrio das contas.
De práticas comuns como economizar energia a necessidades mais burocráticas como renegociação de contratos, o desafio é identificar o que pode ser ajustado e, de centavo em centavo, tentar aliviar o orçamento para reduzir o valor repassado mensalmente para os moradores.
De acordo com o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Júnior, a tendência é que os síndicos optem por uma gestão mais conservadora dos recursos nesse momento em que as famílias também estão controlando mais os gastos domésticos. Assim, o foco é a folha de pagamento dos funcionários, que consome de 55% a 65% do orçamento de um condomínio.
“O segredo é manter uma equipe enxuta, mas com boa produtividade. Começando com uma organização eficiente dos horários de cada funcionário, para evitar que façam hora extra”, diz ele. Outra dica é mirar novas tecnologias, como equipamentos que consomem menos energia e cuja manutenção dure mais. Na área de manutenção, no entanto, Graiche Júnior deixa o alerta para não se exagerar na economia, uma vez que uma conservação não feita ou mal feita pode custar mais caro no futuro.

De olho na inadimplência
Inimiga dos síndicos, a inadimplência é um desafio antigo que aos poucos se estabiliza. No primeiro semestre deste ano, o índice médio de inadimplência nos condomínios do Estado de São Paulo caiu ao menor patamar desde 2004: 2,9%, de acordo com o levantamento do Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial da AABIC.
Ainda que o índice tenha caído, é no segundo semestre quando os condomínios costumam ficar mais endividados, alerta a gerente de relacionamento da administradora Lello, Angelica Arbex. “Temos percebido que no primeiro semestre 10% dos condomínios gastam mais do que arrecadam. Mas nos últimos seis meses, especialmente no último trimestre, esse número sobe para 20%. Os condomínios que fazem o provisionamento e o rateio dessas despesas costumam ter menos ou quase nenhum problema nessa época.”
Segundo ela, o provisionamento orçamentário deve colocar na ponta do lápis itens como o aumento do consumo de energia e água no verão, os reajustes contratuais e os dissídios de funcionários.
É com foco no monitoramento do consumo e na revisão dos contratos que o síndico profissional Rogério Cippiciani faz com que os moradores do edifício Platinum Jardim Guedala, na zona sul de São Paulo, não vejam aumento na taxa mensal de condomínio há dois anos. Os gastos extras que geralmente aparecem no segundo semestre são calculados por ele no início do ano.
Os aumentos provisionados para este ano foram de 6,8% das contas habituais, mas Rogério conseguiu economizar 10% apenas em renegociações de contratos. “O contrato dos elevadores reduziu quase R$ 800 mensais. Outra ideia que eu tive foi encerrar o contrato do portão da garagem porque não havia necessidade de ter uma visita da empresa todo mês. A dica é fazer uma análise do que vai aumentar, definir uma meta para o ano e tentar localizar nos contratos onde dá para reduzir os gastos.”
O sistema elétrico é outra opção para quem precisa fazer reajustes no orçamento. A troca de lâmpadas incandescentes e fluorescentes pelas de LED – mais econômicas -, o investimento em sensores de presença e a atualização de toda a rede de fiação até a parte eletrônica do sistema podem resultar em uma redução de quase 80% nas contas de luz, como foi o caso do edifício Jorge Flores, no bairro Cerqueira César, zona oeste paulistana, gerido pelo síndico profissional Edison Edgar Lamboglia.
otimização do consumo no inverno é outra possibilidade de economia. No edifício Camburi, que fica na Vila Guarani, zona sul, uma das soluções para reduzir os gastos e diminuir a cota mensal é desligar o aquecedor da piscina na estação mais fria, o que gera uma economia de R$ 1.600 por mês.
“Essa redução me garante um fundo de reserva caso haja algum imprevisto ou erro no provisionamento”, diz o síndico Luiz Fernando, que atacou também as despesas com folha de pagamentos ao instalar uma portaria remota. Foram R$ 240 a menos por mês para cada morador.
DICAS PARA ECONOMIZAR
1.      Trocar lâmpadas comuns por lâmpadas de LED
2.     Instalar sensores de presença nos sistemas de iluminação
3.     Desligar o aquecedor da piscina no inverno (quando pouca gente usa) ou mesmo interditar a área da piscina nesses meses
4.     Trocar sistemas velhos, que consomem energia e geram muita manutenção, por sistemas mais novos
5.     Verificar mensalmente se há vazamentos de água nas instalações e nos apartamentos
6.     Fazer pesquisa de mercado em busca de fornecedores com preços mais competitivos
7.      Negociar contratos antigos com fornecedores pedindo descontos, tendo em mãos os preços da concorrência
8.     Combater a inadimplência dos moradores para garantir as contas em dia, enviando circulares e eventualmente acionando um advogado
9.     Ajustar a carga horária dos funcionários, para que não façam horas extras
10. Fazer planejamento orçamentário no início do ano já prevendo os gastos maiores do segundo semestre
11.  Fazer campanhas de conscientização para economia de água e luz com os moradores


Cinco tendencias da industria de locação temporária urbana

Por Vered Schwarz - do Forbes Real Estate Council 
orignalmente publicado em fevereiro de 2019

As questões urbanas de locação temporária não mostram sinais de desaceleração. Nossos dados internos apontam que os gerentes de propriedade, em média, duplicaram suas listagens em plataformas de viagens on-line de 2017 a 2018. Para manter a competitividade e promover ainda mais crescimento, os gerentes de propriedade não só devem permanecer inovadores, mas também minimizar tarefas e, ao mesmo tempo, oferecer aos hóspedes experiências locais personalizadas. Tudo isso, mantendo o máximo de profissionalismo - soa muito complexo, certo?

Será necessário enfrentar estes desafios, mantendo-os informados sobre estas cinco principais previsões  da indústria no próximo ano.

1. As linhas que separam o gerenciamento de propriedades e os serviços imobiliários serão confusas.

Acredito que veremos uma maior indefinição das linhas entre a administração tradicional de propriedades e serviços imobiliários adicionais. Caso em questão: Em 2018, vimos uma série de desenvolvimentos envolvendo gerentes de propriedades tradicionais unindo forças com promotores imobiliários e agentes para fornecer novas soluções. Por exemplo, a Airbnb lançou o Backyard, uma iniciativa que move a plataforma para a construção de casas físicas que acomodam arranjos de vida flexíveis e compartilhados (uma forma de desenvolvimento imobiliário, se você preferir), em oposição à sua tradição de estadias de curta duração. E o pop-up WhyHotel atravessa a linha de residência e o Airbnb trabalhando com incorporadores imobiliários para transformar unidades não alugadas em unidades hoteleiras mobiliadas. Em 2019, prevejo que veremos desenvolvimentos e parcerias mais criativos visando aumentar a qualidade e quantidade da oferta e aumentar o rendimento de aluguel de curto prazo.

2. Uma nova geração de gerentes de propriedades - e investidores - continuará a surgir.

O próximo ano terá uma série de novos gerentes de propriedades empreendedores, particularmente em áreas urbanas. Esses gerentes de propriedade podem ter começado como proprietários individuais ou anfitriões e viram o potencial de oferecer uma melhor experiência aos hóspedes e retorno sobre o investimento aos proprietários por meio do uso de tecnologia e adoção de soluções de gerenciamento de propriedade com visão de futuro.

Semelhante a esses novos empreendedores, os investidores que veem o potencial de receita em aluguéis de curto prazo (em vez dos arrendamentos tradicionais de longo prazo) continuarão comprando propriedades em locais que maximizam sua ocupação (em até duas vezes) como um centro para locações urbanas de curto prazo e férias tradicionais.

Por exemplo, quando viajei para Portugal no ano passado, conheci vários empresários que notaram o influxo de investimentos externos no mercado imobiliário do Porto. Um deles me disse que fundou uma empresa de sucesso, cuidando de todos os aspectos dos aluguéis de curto prazo dos investidores, de localizar apartamentos, até projetar e construir melhorias para a gestão de hóspedes, permitindo que os investidores estrangeiros obtivessem o rendimento adicional sem o incômodo adicional.

3. Diga adeus ao Excel e Post-its, e olá para investir em tecnologia.

O crescimento e o dimensionamento de um negócio de locação são mais fáceis, contando com soluções de terceiros que podem lidar com aspectos-chave de gerenciamento, como a automação de tarefas repetitivas ou formatação de preços competitivamente. E à medida que os viajantes se mudam on-line para reservar suas férias inteiras, os gerentes de propriedade precisam ter mais conhecimentos técnicos e garantir a otimização dos canais de distribuição e das comunicações on-line.

Um número cada vez maior (a empresa que trabalho por ser uma entre muitas) dessas soluções para ajudar gerentes de propriedade a administrar suas operações com mais eficiência chegou ao mercado, e 2019 não será diferente. Veremos uma adoção cada vez maior da tecnologia smart-home, em particular bloqueios sem chave, controles de temperatura, monitoramento de ruído e até mesmo o monitoramento dos níveis de dióxido de carbono, o que pode levá-lo a casos de excesso de ocupação.

Alguns gerentes de propriedade também investirão em ferramentas dinâmicas de precificação para garantir que suas listas sejam avaliadas adequadamente de acordo com pesquisas de mercado em tempo real e variáveis-chave como sazonalidade, eventos locais e dia da semana.

4. Os grupos de base e ação continuarão tendo voz.

Regulamentos e educação são uma questão séria para a indústria coletiva de aluguel de curto prazo. Muitos governos não apreciam o impacto positivo dos aluguéis em uma área local, como mais empregos e um impulso no turismo. Em 2019, prevejo um aumento nas parcerias coletivas para dar voz à indústria de aluguel de férias tanto nacional como localmente. Por exemplo, no final de 2018, vimos a formação de uma Associação Japonesa de Aluguel de Férias, uma parceria de empresas que trabalham com a Agência de Turismo do Japão para garantir uma voz para aluguéis de férias a nível nacional, especialmente à frente da Copa do Mundo de Rugby em 2019 e das Olimpíadas. 2020. Espere que mais grupos de base e ação coletiva surjam em 2019, lutando pela indústria de aluguel de férias.

5. As expectativas aumentarão.

Este ano, veremos um aumento na qualidade do produto oferecido pelos gerentes de propriedade em todas as áreas de experiência do hóspede, comunicação do hóspede, relações com o proprietário e também o produto físico de cada locação.

Esse aumento na qualidade será uma resposta direta às expectativas crescentes dos gerentes de propriedade tanto dos hóspedes quanto dos proprietários. Além disso, acredito que veremos um novo aumento na demanda por aluguéis de curto prazo como uma opção de acomodação para viajantes que estão sendo convertidos para longe das estadias em hotéis. Esses "novos" hóspedes de aluguel de temporada estão acostumados com os serviços e produtos do hotel e, portanto, exigirão mais serviços semelhantes a hotéis de seus aluguéis, desde roupões de banho até comunicação tipo concierge.

Os novos proprietários especificamente esperam mais de seus gerentes de propriedade para justificar a comissão que cobram, ao passo que os gerentes de propriedade precisarão se reinventar para estar à frente da curva, a fim de diferenciar sua marca dos demais.

Um futuro brilhante

Em uma indústria tão veloz, nunca foi tão importante ficar de olho no que está por vir, e com 2019 a probabilidade de produzir muito mais do que essas cinco tendências, estou animado para ver onde a indústria de aluguel de curto prazo chega daqui a uma década. Hoje é uma viagem e automação experiencial. Amanhã, quem sabe? Mas não pisque se não você vai perder...

MORADIA DIGITAL: EQUAÇÃO PARA ABRIGAR MULTIDÕES

Por Alexandre Lafer Frankel
Vice-presidente do Secovi-SP e CEO da Vitacon
O sonho de conquistar uma casa nos moldes antigos pode estar com os dias contados. Parece loucura, mas o fato é que, em um futuro muito próximo, a habitação será vista como um serviço (ou mais uma assinatura paga por mês junto com Netflix, Uber, Ifood, e tantos outros), e não mais como bem patrimonial. Eis o conceito da moradia digital.
Explico. O comportamento das pessoas está mudando em todas as esferas de consumo – transportes, filmes, músicas, roupas e até mesmo móveis. Hoje, todos esses itens são contratados sob demanda, ou seja, como serviço, sem a necessidade da posse do produto.Não poderia ser diferente com a habitação, que vive um dilema insolúvel de déficit global por diversas razões, dentre elas: falta de espaço.
Nesse cenário, as pessoas são forçadas a morar a grandes distâncias dos principais centros urbanos e comerciais, o que demanda horas diárias perdidas no trânsito, ou a pagar fortunas para morar em regiões estratégicas, opção quase nula para a maior parte da população. O fato é que em 2050, segundo a ONU, seremos 2,5 bilhões de habitantes a mais no mundo, sendo que 70% desse total estarão concentrados nas cidades. Isso faz do desenvolvimento urbano e habitacional um dos mais importantes desafios do século 21.
É aí que entra a grande sacadada moradia como serviço: qualidade de vida. Menos tempo gasto com locomoção significa mais tempo para viver bem e melhor. Mais tempo para a família, os amigos e, claro, para si próprio. Esses são itens fundamentais na vida dos millennials e da geração Z. E certamente das gerações que estão por vir.
Para isso, é preciso viabilizar opções de moradia de qualidade próxima do trabalho e dos polos de entretenimento e serviços da cidade, tendo como foco principal a facilidade de locomoção. Com tecnologia e inovação, é possível criar empreendimentos compactos e a preços acessíveis para atender essa demanda, como é o caso do conceito Multi Family, que vem ganhando força no Brasil.
O modelo consiste em disponibilizar unidades imobiliárias residenciais compactas apenas para aluguel e com um sistema de serviços de uso geral, como espaços de coworking, compartilhamento de bicicletas, carros, lavanderias, entre outros. As áreas comuns tornam-se extensões dos apartamentos, possibilitando a interação entre os demais moradores. O formato recupera o clima de vizinhança e é excelente para espantar a solidão tão característica das grandes metrópoles.
Em São Paulo, essa nova forma de viver está dando certo. Em 2018, mais de 20 mil apartamentos com menos de 45 m² foram lançados. Há seis anos, esse número correspondia a pouco mais de sete mil unidades e a participação nas vendas era de 8% do total. Hoje, os apartamentos com esse perfil representam mais de 50% das vendas totais na capital paulista.
Essa tendência caminha em conjunto com o abandono dos carros também pela geração dos millennials, que substituíram a posse dos automóveis por corridas particulares, bicicletas e patinetes que são cobrados por tempo de uso. A lógica da moradia como serviço é a mesma. Ter um lar pra chamar de seu de acordo com as diferentes etapas da vida adulta. É poder fazer a mochila e encontrar outro lar, mais perto do emprego novo ou da pós que acabou de começar.