Áreas comuns de condominios multiuso: o que está mudando?


Uma parcela significativa dos novos lançamentos imobiliários, notadamente nos grandes centros urbanos, têm levado em consideração as mudanças recentes nos padrões de uso relativos à moradia e trabalho. Algumas destas alterações podem ter surgido em função de normativas urbanísticas, no entanto estas se tornaram menos relevantes em função das recentes questões comportamentais e de conviencia, resultantes não só do periodo de pandemia da Covid-19 como também de situações que rapidamente têm se incorporado ao estilo de vida urbano.

Listamos a seguir alguns destes "novos" usos e espaços que têm sido incorporados, muitos não somente ligados aos empreendimentos multiuso como em projetos unifamiliares, corporativos ou comerciais:

1) Co-working: praticamente um espaço obrigatório, já se colocando como extensão do "home office" e opção às idas e voltas a um local fixo de trabalho.

2) Co-kitchen, bares e cafés: áreas que integram trabalho, lazer, convivencia, muitas vezes incluem equipamentos de selfservice, desde simples cafés até mini-mercados com varias opções de produtos.

3) Espaços fitness: cada vez mais diferenciados, tanto nas opções oferecidas como na necessidade de controle de ocupação; alguns espaços alternativos para terapias, massagens e similares também estão sendo previstos.


4)
Smart Lockers; o aumento considerável nas entregas ligadas ao e-commerce, aliado à redução de funcionários dos condominios, torna esta opção praticamente obrigatória para garantir uma logistica de entrega eficiente, aliada à privacidade e segurança em todo o processo durante 24 horas.

5) Lavanderias coletivas: com unidades habitacionais menores e com uso mais comprometido em novas atividades, as lavanderias coletivas se impõem cada vez mais.

6) Locação de bens de uso compartilhado: meios de transporte como bicicletas e automóveis, além de uso eventual de ferramentas e utensilios, tornam importantes esta opção de locação temporária, trazendo comodidade e economia aos condôminos.

7) Áreas de lazer - rooftop: muitas vezes a necessidade de segregar os usuários de um espaço multiuso, separando por exemplo os moradores de apartamentos unifamiliares dos usuários de áreas comerciais ou de escritório, além de moradores temporários, têm obrigado a arquitetura a criar espaços alternativos de lazer, inclusive em diferentes pisos do edificio. Uma opção cada vez mais frequente tem sido o uso do último piso (roof top) para piscinas, saunas, jardins e áreas de convivencia, potencializado pela possibilidade de uma vista panoramica do entorno.


Talvez estas sejam as principais mudanças que temos observado. No entanto, ainda podemos citar uma série de espaços e serviços que têm sido também implantados nestes novos empreendimentos, sendo alguns deles: salão de beleza, farmacia 24 horas, lavagem de veiculos, cinema de uso coletivo, entre outros.

Em função destas mudanças de grande relevancia o que podemos constatar e que representa um grande desafio para aqueles que atuam nestes projetos?

Em primeiro lugar, a implantação destes espaços está se tornando praticamente obrigatória nos novos empreendimentos, no entanto é importante notar que os edificios em uso serão obrigados, mesmo que gradativamente, a fazer adaptações de uso, os chamados retrofits. Será inevitável a necessidade de projetar e implantar mudanças significativas nas áreas comuns, tanto na sua arquitetura como na adoção de equipamentos e tecnologias atualizados. Gestorescondominiais com esta visão terão sucesso e conseguirão valorizar os seus edificios em relação àqueles que não providenciarem estas ações

Em segundo lugar: será necessário adotar, de imediato, mudanças significativas nos projetos de infraestrutura atuais! Como podemos perceber, certas operações serão criticas neste novo tipo de uso dos espaços coletivos, tais como:

- controle de acesso, não somente em função da segurança necessária como também para garantir praticidade no uso e eficiencia na gestão dos recursos oferecidos aos usuários;

- garantir conforto e segurança para os usuários, através de interfaces simples e integradas. Por exemplo: seria intuitivo obrigar os moradores e usuários a utilizarem diversos aplicativos, um para cada função ou ambiente? Ou dispor de uma plataforma integrada e amigável?

- redes de comunicação e internet pervasivas, ou seja, disponiveis amplamente e em todos os locais, caso contrário o funcionamento de aplicativos e aquipamentos será comprometido

- ambientação de qualidade será obrigatória, isto inclui controle de iluminação (artificial e natural), de climatização, de som ambiente, entre outros. Com uma variedade de usos muito ampla e de diferentes tipos de usuários (moradores, visitantes eventuais, prestadores de serviço e outros), como garantir eficiencia e qualidade sem utilização de sistemas de automação?

Devemos ressaltar ainda que uma porcentagem cada vez maior de condominios estão adotando o modelo de portaria remota, o que reduz significativamente o quadro de pessoal disponivel, obrigando que sistemas programados e monitorados à distancia executem desde funções mais simples (como ligar e desligar luzes em horarios determinados), até acompanhar o funcionamento de itens criticos como o fornecimento de agua, o status de um gerador ou a gravação das imagens das câmeras de segurança. Poderiamos nos estender ainda mais, listando varias outras aplicações. No entanto, mesmo situando a discussão nestes itens acima, já percebemos que a maioria dos projetos de instalações hoje não incluem estes requisitos, o que reforça a adoção de novos conceitos e de um escopo adicional e de extrema relevancia.

Assista tembém este curto video contendo um resumo do que trata este artigo

Redefinindo os prédios inteligentes: foco nas pessoas

Fonte: RTInsights 

As empresas começam a perceber que os edifícios inteligentes podem agregar mais valor na otimização do espaço e na produtividade dos funcionários do que simplesmente reduzir os custos de energia.

A maioria das discussões sobre edifícios inteligentes aborda o gerenciamento de instalações. Um edifício pode usar sistemas em tempo real para monitorar e gerenciar segurança, HVAC, iluminação e gerenciamento de energia. Outras áreas de aplicações de ponta incluem lobbies e elevadores inteligentes.

A pandemia aumentou a necessidade de contar com sistemas mais inteligentes e intuitivos. Os empregadores devem fornecer garantias de que seus trabalhadores estarão seguros. Eles precisam de soluções em tempo real que ajudem a monitorar e reforçar o distanciamento social de seus funcionários e a qualidade da saúde ambiental em cada sala.

Eles também precisam de sistemas de gerenciamento de visitantes que façam mais do que apenas registrar uma pessoa quando ela entra em uma instalação. Em muitos casos, os visitantes precisarão ser rastreados (por ex: uma rápida verificação de temperatura) e ter seu movimento ao longo do edifício rastreado para garantir que os quartos não estejam superlotados.

Uma abordagem mais inclusiva para edifícios inteligentes

Edifícios inteligentes tradicionalmente fornecem controle aprimorado sobre os aspectos físicos do gerenciamento seu funcionamento. Os sistemas em tempo real que gerenciam esses recursos contam com sensores integrados e elementos de sistemas IoT para capturar dados e derivar  suas análises baseadas em IA.

Agora, muito mais é necessário para atender às demandas do "novo normal", conforme as pessoas voltam ao escritório. Especificamente, o que é necessário é uma transição de sistemas de edifícios inteligentes legados, muitas vezes proprietários, para sistemas baseados em uma arquitetura aberta que permite que sistemas de edifícios inteligentes discretos trabalhem juntos de forma sinérgica.

A economia de custos ainda impulsiona a necessidade de sistemas de edifícios inteligentes. Mas agora, as empresas, gestores e proprietários de edifícios percebem que há mais valor na otimização do espaço e na produtividade dos funcionários do que simplesmente reduzir os custos de energia. Como tal, novos sistemas são necessários para:

  • Medir a ocupação em tempo real em todo o edifício: Se os níveis de densidade forem muito altos em qualquer sala ou área comum, o sistema deve ser capaz de iniciar um processo de reduzir a ocupação.
  • Monitorar até o nível do assento: Saber se ou quando alguém se sentou em uma estação de trabalho ou ocupou uma sala é necessário para coordenar a limpeza e desinfecção das superfícies.
  • Controlar a qualidade do ar: em vez de apenas monitorar as condições ambientais, os edifícios inteligentes devem reagir dinamicamente em tempo real e fazer ajustes. Se o número de pessoas em uma sala começar a aumentar, a ventilação deve também ser intensificada para garantir o fluxo de ar adequado.

    São esses tipos de ações que são necessárias no novo local de trabalho.

A integração de sistemas tão díspares é o futuro dos edifícios inteligentes. A tendência é semelhante ao que está acontecendo no espaço da cidade inteligente. Cidades inteligentes normalmente foram concebidas como entidades monolíticas onde os dados de sensores difusos são analisados ​​centralmente para muitos casos de uso. Esse conceito está mudando, pois a maioria das cidades inteligentes provavelmente será um conjunto de vários espaços inteligentes, incluindo semáforos inteligentes, lobbies inteligentes, rodovias inteligentes, serviços públicos inteligentes, gestão inteligente de resíduos e muito mais.

O mercado de sistemas de automação predial deve atingir U$ 120 bilhões até 2024


O mercado mundial de sistemas de automação predial deve crescer de US $ 75,0 bilhões em 2019 para US $ 121,5 bilhões até 2024 - crescendo a uma taxa de crescimento anual - CAGR - de 10,1%. O aumento na adoção de sistemas de segurança automatizados em edifícios, o desenvolvimento de protocolos sem fio e a tecnologia de rede de sensores sem fio para a BAS (Building Automation Systems) e a rápida penetração da IoT em sistemas de automação predial são os fatores críticos que impulsionam o crescimento do mercado da BAS. No entanto existem desafios signifiativos a serem enfrentados nestes próximos anos.
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Espera-se que o software de gerenciamento de energia para construção cresça a uma  taxa mais rápida durante o período de previsão

O software de gerenciamento de energia do edifício ajuda os operadores ou proprietários de imóveis a monitorar e analisar continuamente a quantidade de energia usada por um edifício. Ele não apenas notifica os operadores da construção ou proprietários de desvios de energia, mas também fornece informações acionáveis ​​para economia de energia. Com o advento da tecnologia, os fabricantes da BAS estão se concentrando no desenvolvimento de software fácil de usar para o gerenciamento do consumo de energia em um edifício, o que, por sua vez, impulsiona a demanda por software de gerenciamento de energia para a construção.

Aplicações em edificios comerciais devem liderar o mercado de sistemas de automação predial durante o período de previsão

A crescente implantação de sistemas de automação predial em grandes complexos comerciais, edifícios de escritórios e áreas de transporte público, como aeroportos e estações ferroviárias, impulsiona o crescimento do mercado BAS para aplicações comerciais. Sistemas de climatização, iluminação e segurança e controle de acesso são os principais produtos usados ​​em aplicações corporativas. 

Desses, os sistemas de segurança e controle de acesso tornaram-se parte integrante dos prédios comerciais, devido às crescentes preocupações de segurança nesse setor. A automação de sistemas de gerenciamento de instalações, como HVAC e sistemas de controle de iluminação, no setor industrial, está impulsionando o crescimento do mercado BAS para aplicações prediais. A crescente necessidade de sistemas de iluminação e controle de climatização com eficiência energética e a melhoria do padrão de vida

O mercado da BAS na região Ásia/Pacifico (APAC) deve crescer com o CAGR mais alto

Espera-se que o mercado da BAS na APAC cresça ao mais alto CAGR durante o período de previsão. O aumento esperado é atribuído ao rápido crescimento da indústria da construção em países em desenvolvimento, como China e Índia, e as iniciativas do governo para a conservação de energia contribuíram para o crescimento do mercado da BAS na APAC. Países como China e Índia começaram agressivamente a desenvolver cidades inteligentes. O BAS está atuando como um facilitador essencial para alcançar esses objetivos pelos respectivos países.

Novas oportunidades significativas para o mercado BAS

Foco em projetar e estabelecer prédios eficientes em termos energéticos e ecológicos e vários benefícios do BAS.

O setor de construção é um dos maiores setores que consomem energia e geralmente responde por mais de um terço do consumo total de energia em todo o mundo. É uma fonte igualmente importante de emissões de dióxido de carbono (CO2). Segundo a Agência Internacional de Energia (AIE), o uso de energia em edifícios representa até 80% do uso total de energia em regiões específicas que são altamente dependentes da biomassa tradicional. De acordo com a Administração de Informações sobre Energia dos EUA, o setor de construção nos EUA respondeu por 40% de todo o consumo de energia no país, 38% das emissões de CO2 e 36% das emissões de gases de efeito estufa em 2017.

O número de sistemas elétricos usados ​​em edifícios está aumentando, o que aumenta a demanda por energia. A crescente necessidade de energia também produz emissões de CO2. Portanto, o uso sustentável e eficiente da energia é crucial.

A demanda por BAS está aumentando com a crescente conscientização da conservação de energia e o crescente foco na redução do consumo de energia e nos custos de manutenção dos edifícios. O BAS desempenha um papel importante na otimização do uso de energia e na redução dos custos de energia. Os sistemas de controle de climatização e iluminação consomem energia máxima. Segundo a AIE, atualmente, o aquecimento e o resfriamento do ar, juntamente com o aquecimento da água, representam ~ 60% do consumo global de energia nos edifícios. Portanto, eles representam a grande oportunidade de reduzir o consumo de energia dos edifícios. Os sistemas de automação predial ajudam a automatizar os sistemas de climatização e iluminação, economizando de 5 a 30% do consumo total de energia do edifício. Além disso, a BAS ajuda a reduzir o custo geral de manutenção do edifício, fornecendo aos operadores do edifício o diagnóstico precoce de problemas operacionais no equipamento, se houver. Isso ajuda a evitar perdas e inconvenientes devido a falhas inesperadas

Restrição: Noção falsa sobre o custo de instalação do BAS


O BAS ajuda a economizar energia e reduzir os custos operacionais e de manutenção. No entanto, usuários finais e proprietários de edifícios hesitam em implementar o BAS devido à sua falsa percepção de que o BAS tem o alto custo de instalação. Da mesma forma, eles não sabem que o custo depende principalmente da complexidade da integração referente a um aplicativo específico.

Os usuários finais exigem sistemas de automação predial acessíveis, mas não conseguem perceber a extensão da economia de energia e os benefícios associados a economia de custos a longo prazo. Em média, a iluminação representa cerca de 25% do uso de energia de um edifício. Com os sistemas de controle de iluminação, o custo de iluminação pode ser reduzido em 30 a 60%, melhorando a qualidade da iluminação e reduzindo o impacto ambiental.

Além disso, o investimento inicial em automação predial e sistemas de controle pode ser facilmente recuperado em alguns anos, pois ajuda a reduzir os custos de energia, manutenção, reparo e substituição. A percepção do alto custo do BAS e a falta de conscientização sobre seus benefícios em termos de economia de custos a longo prazo podem dificultar a adoção e o crescimento do mercado do BAS globalmente

Oportunidade: iniciativas e incentivos governamentais favoráveis

Vários governos desempenham um papel crucial na economia de energia e no apoio a iniciativas para reduzir as emissões de carbono. Vários governos formularam regulamentos e políticas para melhorar a eficiência energética e reduzir a pegada de um edifício. Esse é um fator significativo que incentiva a instalação do BAS. Por exemplo, a União Européia (UE) desenvolveu uma norma europeia EN 15232 para apoiar a Diretiva de Desempenho Energético de Edifícios (EPBD) para melhorar o desempenho energético de edifícios nos Estados membros da UE. EN15232 (Desempenho energético dos edifícios - Impacto da automação predial, controle e gerenciamento predial) é um conjunto de padrões estabelecidos pelo Comitê Europeu de Normalização (CEN), dentro de um projeto de padronização patrocinado pela Comunidade Europeia.

Desafios: Presença de diferentes protocolos de comunicação

O poder do BAS está na sincronização e comunicação entre os vários equipamentos usados ​​no sistema geral. Os protocolos de comunicação desempenham um papel vital para garantir a integração adequada de vários dispositivos e equipamentos para o bom funcionamento do BAS. No entanto, a falta de protocolos comuns de comunicação aberta pode levar ao uso de diferentes protocolos por esses dispositivos. Ele restringe a comunicação entre dispositivos diferentes e obstrui o funcionamento sem esforço do BAS, pois todos os protocolos podem não ser diretamente compatíveis entre si. 

Por exemplo, o BACnet e o LonWorks não funcionam bem um com o outro, mas funcionam bem com o DALI. O operador da construção precisa selecionar os produtos com base em protocolos usados ​​por vários fornecedores diferentes para evitar complexidades. Por exemplo, o Clipsal C-Bus é o BAS mais usado na Austrália, enquanto o M-Bus é popular na Europa. Os fabricantes esperam ter protocolos e padrões proprietários para obter uma vantagem competitiva no mercado. 

Essa intensa concorrência no mercado está levando à falta de desenvolvimento de produtos com padrões e protocolos de comunicação comuns, dificultando o crescimento do mercado BAS atualmente.

As perguntas críticas seriam as seguintes:
  • Onde todos esses desenvolvimentos levarão a indústria a médio e longo prazo?
  • Quais são as próximas aplicações do setor para o BAS?
  • Qual região oferece boas oportunidades para o crescimento do mercado BAS?
  • Quais são as novas áreas de aplicação que as empresas do mercado BAS podem explorar?
  • Quem são os principais players do mercado e qual a intensidade da concorrência?