São Paulo do futuro: o que esperar da metrópole nos próximos anos

Matéria da revista Veja São Paulo em janeiro de 2019 retrata as mudanças esperadas nos próximos anos em função dos avanços tecnológicos para São Paulo mas que podem ser consideradas válidas para todas as grandes metrópoles. Destacamos abaixo aqueles temas diretamente ligados ao setor imobiliário.


COMPRA DE IMÓVEIS. 
Nos últimos anos, a venda de imóveis teve mais baixas do que altas. Em 2018, foram mais de 21 000 novas unidades comercializadas — há uma década, o número ficou na faixa de 36 000. Nesse cenário, as exigências em torno da aquisição passam por aceleradas transformações. Vaga na garagem é uma condição a desaparecer. “Criamos edifícios nos quais só metade das unidades tinha espaço para estacionar, depois reduzimos esse índice para 30% e percebemos que cada vez mais sobram vagas”, afirma Antonio Setin, presidente da Setin Incorporadora. “Desistimos ainda de investir em bicicletários porque a tendência é alugar as bicicletas.” Tamanho também não é mais documento. As pessoas buscam praticidade. O empresário Alexandre Lafer Frankel, da construtora Vitacon, promove a ideia de apartamentos compactos em sessenta prédios lançados desde 2009. O menor dos seus imóveis tem 10 metros quadrados e fica na Rua das Palmeiras, na região central. “O morador se força a sair de casa, conviver em áreas comuns, e isso traz benefícios para sua vida”, acredita Frankel. O negócio dá resultado: a Vitacon teve um crescimento de 57% em 2018.
ALUGUEL DE IMÓVEIS. 
O status de formar patrimônio tornou-se pouco significativo para as novas gerações. Cada vez mais, o lema é ser, viver e dividir experiências. “Da mesma forma que os jovens se interessam menos por carros, é possível que também percam o desejo pela casa própria, porque preferem liberdade e mobilidade”, afirma Danilo Igliori, professor doutor da FEA/USP e presidente do DataZAP, empresa de inteligência imobiliária do ZAP Imóveis. Essa dinâmica começa a ser estudada pelas construtoras. A criação de prédios exclusivos para aluguel deve ser fortalecida — há previsão de lançamento de pelo menos quatro unidades nesse formato por aqui em 2019. Nos Estados Unidos, o Airbnb firmou uma parceria com a incorporadora Niido para construir, até 2020, catorze empreendimentos focados em compartilhamento de lares. Um deles já existe em Nashville, no Tennessee. 
ÁREAS COMPARTILHADAS. 
Apartamentos grandes geram trabalho e despesas sem sentido. “Se a máquina da lavanderia geral quebrar, será uma despesa do condomínio e não vai impactar o seu bolso da mesma forma que o conserto da sua”, exemplifica Antonio Setin. A empresa que ele preside é responsável por apartamentos de 18 a 49 metros quadrados no centro. Eles, no entanto, dispõem de piscina, cozinha, academia, sala de jogos, churrasqueira, bicicletário e escritório para todos. O mesmo vale para os carros comuns ao condomínio. Basta reservar o veículo e depois devolvê-lo, sem a preocupação com as despesas de quem é um proprietário. Hortas comunitárias aparecem igualmente como tendência. E, ainda nessa onda da natureza, vale dizer que os tetos verdes e jardins verticais despontam como opções de sustentabilidade e beleza.
COWORKING. O compartilhamento de espaço e recursos também será cada vez mais a tônica dos escritórios. Segundo a Ancev, associação nacional do segmento, a capital possui 300 coworkings. A empresa americana WeWork chegou a São Paulo em 2017. As facilidades oferecidas em suas instalações incluem sala de jogos, cabines para ligações privativas e espaço com manicure e massagista. Depois de se instalar nas avenidas Paulista e Faria Lima, o negócio cogita investir na revitalização das regiões da Luz, do Bom Retiro e dos Campos Elíseos. “Em Nova York e Los Angeles, verificamos o impacto econômico ao trazer novas pessoas, empresas e atividades econômicas para os bairros em que nós nos instalamos”, conta Hugo Silveira, diretor de comunidade do negócio por aqui. Com o avanço da tecnologia, que torna dispensável o deslocamento do funcionário até a sede do trabalho, o chamado home office também está em alta.

Condominios Inteligentes e Conectados: o Futuro já Chegou

Novas tendências em moradia surgem no cenário urbano das grandes metrópoles. O tempo é um dos fatores decisivos na escolha de onde morar. Dispender tempo no transito e perder qualidade de vida está se tornando algo do passado. Em outros momentos e situações da vida, aplicativos como AirBnb, Uber , Waze e outros já se mostram imprescindíveis para garantir que possamos nos concentrar nas coisas importantes, que nos fazem bem.

E como esta evolução na moradia vai afetar o mercado de incorporação, construção e vendas ou locação de imóveis?

Podemos afirmar que nas casas do futuro (que já estão chegando) , a conectividade com a Internet será uma utilidade para todos - não uma comodidade para alguns - e a inteligência será incorporada na infraestrutura das edificações  e não apenas conectada a uma tomada.

Embora os dispositivos domésticos inteligentes ainda possam captar boa parte da atenção do público, acreditamos que o verdadeiro futuro da vida será maximizado na tecnologia dos apartamentos inteligentes que vão ser compartilhados em comunidades de uso misto. Trabalho, estudo, lazer e vida social integradas, de forma a buscar flexibilidade, conveniência e proporcionar ainda assim um senso de vida em comunidade.

 O que são apartamentos inteligentes?

Os apartamentos inteligentes são mais do que iluminação inteligente, controle de temperatura e assistentes de voz. Os apartamentos verdadeiramente inteligentes são inteligentes e conectados de dentro para fora e são definidos por três características: dispositivos e comodidades inteligentes, conectividade e gestão eficiente das áreas de uso comum.

Dispositivos inteligentes e comodidades

Dispositivos inteligentes são a principal interface de usuário para o morador. Os dispositivos mais comuns incluem assistentes de voz, controle de iluminação, de temperatura, acesso e segurança, sistemas de entretenimento. Com o avanço dos sistemas de locação temporários a questão não só do controle de acesso aos apartamentos e a determinadas áreas comuns dos condomínios, mas serviços de limpeza e manutenção se transformam em itens de vital importância. Bloqueios inteligentes e controle de acesso remoto tornam esses serviços ainda mais convenientes e seguros. Essas melhores experiências para os moradores  impulsionam os índices de ocupação e o valor dos aluguéis, aumentando a taxa de retorno para os investidores imobiliários.

Conectividade

Durante a construção de um complexo de apartamentos ou de uso misto, os construtores devem trabalhar já em contato com as empresas provedoras de serviços públicos para as necessidades futuras do empreendimento. Para  que os apartamentos se tornem  inteligentes, também terão que contar com empresas de sistemas baseados em  IoT  para implementações modernas desde o início. Uma rede IoT é instalada e conecta sistemas de automação predial, gerenciamento, moradores, dispositivos inteligentes e serviços externos. A conectividade inclui dispositivos WiFi e inteligentes tais como sensores, ar condicionado,  iluminação, controle de acesso e um painel de gerenciamento do sistema. Essa configuração permite que os gestores de propriedade coletem dados de todo o edifício, não apenas de unidades individuais, fornecendo então informações de valia para tomar melhores decisões operacionais, tornando a operação de seus edifícios mais eficiente e segura.

Gestão condominial moderna

Gestores condominiais e de propriedades cobram e recebem aluguéis, lidam com variados tickets de manutenção e gerenciam pacotes de serviços diversos. Contando com as tecnologias que mencionamos, estas tarefas se tornam mais ágeis e permitem que os gestores façam mais pelos moradores e usuários do condomínio. Com uma rede de edifícios conectados, eles podem gastar menos tempo em tarefas manuais e mais tempo melhorando as experiências dos usuários e de suas comunidades.

Os apartamentos inteligentes têm recursos modernos, como calendários de eventos, mensagens instantâneas, assistência a moradores e serviços sob demanda que vão desde a locação de veículos e ferramentas, uso restrito de alguns ambientes comuns e até passeios para cães. Os gerentes de propriedade também podem ter controle sobre dispositivos inteligentes do prédio. Eles podem conceder acesso remoto a visitantes esporádicos ou usuários que desejam fazer uma locação por pouco tempo, definir o bloqueio automático de portas no período noturno para aumentar a segurança da edificação, desligar a energia de unidades que estejam vazias e assim por diante.

Edifícios mais eficientes

Estas tecnologias inteligentes tornam os edifícios mais eficientes em duas frentes diferentes: gerenciamento de energia e gerenciamento de pessoas. De acordo com estudos esta “tecnologia de eficiência inteligente” poderia proporcionar economias muito relevantes além de tornar atraente esta operação para todo tipo de investidores. Os apartamentos inteligentes reduzem o custo de construção e manutenção de edifícios, tornando o mercado imobiliário mais acessível e, portanto, mais atraente e lucrativo. Processos que envolvem esta tecnologia tornam todas as operações condominiais mais rápidas, mais transparentes e seguras, proporcionando à gerência uma melhor supervisão de sua equipe e das diversas operações.

Como projetar e construir um condomínio inteligente
Para incorporadores e construtores interessados ​​em construir apartamentos inteligentes (ou reformar prédios existentes), há alguns princípios importantes a serem considerados. Concentre-se na infraestrutura, não em gadgets. Pode ser tentador instalar algum equipamento moderno e atraente, mas os verdadeiros apartamentos inteligentes começam com infraestrutura. A conectividade permitirá que se aproveite durante o seu uso de todo o potencial da tecnologia que será posteriormente instalada.

Pensar em segurança cibernética e privacidade de dados desde o início. Estes são dois dos maiores desafios tecnológicos do nosso tempo. As unidades habitacionais ou  comerciais inteligentes coletam  dados dos usuários, por isso é fundamental mantê-los seguros e usá-los de maneira responsável. A melhor rota para segurança de dados é usando fornecedores confiáveis ​​de IoT, sejam dispositivos ou plataformas.

Escolha uma plataforma que une tudo. Os apartamentos inteligentes precisam de uma única plataforma que conecte o gerenciamento de propriedades, o gerenciamento do condomínio, a automação predial e os dispositivos domésticos inteligentes. Esta plataforma unificada é a chave para o fácil controle de um sistema tão complexo. Existem muito poucos serviços de gerenciamento de propriedades que oferecem uma plataforma unificada de apartamentos inteligentes; esses fornecedores são diferentes dos fornecedores que oferecem apenas um serviço de instalação de dispositivos inteligentes (ou seja, instalação de luzes e termostatos).

E lembre-se: o futuro já chegou

Unidades inteligentes para habitação, comércio ou escritórios não são apenas o futuro; eles estão aqui agora. Os seus usuários já preferem as comodidades descritas neste artigo a recursos tradicionais, como piscinas e salas de ginástica. Atender esta demanda pode ser a diferença entre projetar e construir um empreendimento de sucesso ou apenas mais uma edificação destinada ao lugar comum.


(Algumas ideias deste artigo foram adaptadas de https://builtworlds.com/news/living-smarter-smart-apartments-shaping-future )


Moradias Modernas

As mudanças nos conceitos de moradias urbanas estão se acentuando nos ultimos anos. No caso especifico do municipio de São Paulo algumas alterações importantes no proprio Plano Diretor tem incentivado a construção de novos empreendimentos em áreas especificas da cidade.

Boa parte destes empreendimentos são apartamentos compactos destinados inclusive ao regime de ocupação temporária, onde as áreas comuns assumem um papel muito diferente na oferta de serviços. Ambientes especialmente projetados para co-working, lazer e entretenimento, fitness e similares passam a fazer parte integrante e essencial para complementar as necessidades dos novos usuários deste tipo de habitação.

Isto, além de serviços como lavanderias coletivas, cabeleireiros, cafeterias, locação de bicicletas e de automóveis, para uso esporádico dos moradores.

Estas mudanças devem ser acompanhadas pelo uso intensivo de tecnologias para permitir que seus moradores gozem da necessária segurança e conforto. Mas, além disso, os empreendimentos precisam ter uma operação eficiente para garantir retorno adequado aos incoporadores e àqueles que se ocupam da sua gestão de forma continuada. Equipamentos de automação conectados a sistemas de gestão na nuvem, entre outras soluções emergentes vão ser essenciais neste sentido.

Para completar as informações contidas neste breve artigo, sugerimos assistir ao video abaixo


Além disso, uma matéria recente da revista VEJA SÃO PAULO cita as mudanças que estão ocorrendo em uma das áreas atualmente mais disputadas da cidade pelos investidores do mercado imobiliário. Este artigo pode ser lido no link a seguir  http://www.predioeficiente.com.br/reboucas.pdf