Por Thais Matuzaki
Publicado no portal SindicoNet
Saiba o que é automação predial em condomínios, benefícios,
como automatizar, cuidados, requisitos, valores e 11 soluções para áreas comuns
dos empreendimentos
Há diversas soluções de automação para as áreas comuns de
condomínios, que podem trazer conforto, economia e eficiência. Ainda assim,
mais do que desligar ou ligar equipamentos, a tecnologia é aliada do síndico.
Esta matéria mostra o que é automação, benefícios, o
que precisa ser feito para automatizar sistemas, além de falar sobre cuidados,
requisitos, valores e 11 soluções existentes no mercado de automação predial em
condomínios para você levar para o seu empreendimento. Confira!
Como a própria palavra já indica, automação é uma forma
de executar tarefas do dia a dia de maneira autônoma, com o uso de
dispositivos eletrônicos inteligentes (sensores e centrais) conectados a
um software.
A interferência humana se dá na programação desses
mecanismos, para que possam detectar e interpretar situações e,
então, entrar em ação. A automação é extremamente lógica, criada com base
em parâmetros e comandos, como "se eu abrir a porta, liga-se a TV e
abre-se a persiana”.
Automação em edifícios
Segundo o consultor e projetista de Automação Residencial e
Predial José Roberto Muratori, até bem pouco tempo atrás, em 2007, por exemplo,
era difícil encontrar condomínios residenciais com áreas comuns automatizadas.
"Os custos de implantação eram muito altos e poucos sabiam instalar,
programar e manusear esse tipo de tecnologia", justifica.
Para Marjorie Albuquerque, síndica moradora e diretora de
marketing do SíndicoNet, essa visão da automação
em condomínios residenciais vai ficando cada vez mais comum com o
passar do tempo.
"Você vê sistemas de automação em toda cidade,
mercado, shopping, no prédio onde trabalha, daí traz para sua casa, até
começar a se questionar do porquê seu condomínio não usufrui de nada
disso ainda", afirma Marjorie.
E na visão de Muratori, a portaria remota também abriu
espaço para que outros sistemas fossem automatizados dentro dos condomínios.
"Na verdade, trazer a tecnologia para esse lugar provocou a
necessidade de otimizar outras atividades manuais, como acender e apagar a luz,
sob o pretexto de economia e eficiência operacional", reforça Muratori.
De maneira geral, outros fatores podem ter motivado a busca pela automação em condomínios residenciais:
- Novos ambientes, com usos diferenciados;
- Pauta sustentável voltada para redução no consumo de água e energia;
- Necessidade de segurança ainda maior;
- Uso do celular e forte tendência à gestão remota;
- Gerenciamento integrado da operação do condomínio.
- Benefícios da automação predial em condomínios
Além de Marjorie e Muratori, o síndico profissional Fúlvio
Stagi também nos ajudou a elencar os benefícios da automação predial em
condomínios. Confira abaixo:
- Prevenção contra problemas;
- Economia financeira e de recursos naturais (água, gás e energia);
- Otimização do tempo de funcionários e síndico;
- Mais conforto e segurança para os moradores;
- Redução na possibilidade de erros humanos;
- Facilita a gestão;
- Colabora com a manutenção predial como um todo;
- Permite o controle de diversos processos de forma remota (extremamente útil em situações de emergência);
- Mapeia, armazena e processa dados que contribuem para manter a saúde do sistema do edifício;
- Com os relatórios que a maioria dos softwares oferecem, a prestação de contas também fica mais tranquila. Estar registrado em sistema é um argumento e tanto para o síndico;
Valorização do patrimônio.
"Tomando como exemplo, conheci dois empreendimentos com
conceitos bem parecidos, localizados numa mesma região, mas de construtoras
diferentes. Aquele que tinha automação conseguiu vender as unidades muito mais
rápido", relembra Muratori.
Como ter automação predial em condomínios
Resumidamente, existem componentes que são fundamentais
para automatizar um sistema dentro do condomínio, tais como:
- Estrutura de conexão banda larga de alta velocidade (com fio e sem fio, mas opte preferencialmente pelo Wi-fi para evitar ajustes de infraestrutura);
- Softwares (instalados no computador ou celular) para que dispositivos e equipamentos troquem dados e se comuniquem de maneira correta;
- Aparelhos inteligentes (smarts).
Cuidados antes de automatizar o prédio
Fúlvio deixa um alerta para os síndicos de que não basta
apenas adquirir equipamentos de última geração, sem uma internet de alta
qualidade e cabeamento apropriado. "Na falta de uma infraestrutura
correta, você perde o potencial do produto", argumenta.
Já Marjorie aponta para a questão da
compatibilidade entre os aparelhos e os softwares de automação. De acordo
com ela, existem muitos gratuitos e estrangeiros que causam certa desconfiança
tanto em relação à segurança de dados quanto ao funcionamento em si.
Além disso, em março de 2023, a Kaspersky, líder em
tecnologia no desenvolvimento de software de segurança cibernética, divulgou
uma pesquisa que confirmou que um em cada quatro sistemas de automação de
edifícios foi alvo de ataques de hackers e golpistas. Isso demonstra a
baixa segurança dos computadores que controlam os sistemas de automação
predial.
Hackers podem tentar roubar credenciais ou manipular
sistemas de vigilância em benefício próprio, auxiliando na prática de outros
crimes ou mesmo para interromper completamente o funcionamento de um edifício.
Para se prevenir contra isso, a empresa de segurança
aconselha a criação de equipes de TI qualificadas, bem como a montagem de uma
infraestrutura que conte com soluções de proteção confiáveis.
Todo condomínio pode ser automatizado?
Pode ser que nem todo condomínio tenha condições de receber automação sem que seja necessário alguma intervenção no cabeamento, como é o caso das edificações mais antigas.
Em contrapartida, os novos empreendimentos já são entregues
com sistemas automatizados ou, no mínimo, com instalações modernas que
facilitem essa implantação futuramente.
Por isso, antes de sair trocando todos os dispositivos do
condomínio por dispositivos inteligentes, o mais recomendado é contar com a
orientação de especialistas, como projetistas, instaladores,
programadores, eletricistas e os próprios técnicos dos respectivos
sistemas.
O projeto de automação oferece uma visão ampla
sobre planejamento, dimensionamento e integração dos
equipamentos, infraestrutura de cabeamento, conectividade e
otimização das redes de voz, imagens e dados.
"Se o condomínio tem problemas pontuais em determinado
sistema, algo mais sério e emergencial, vale a pena chamar um especialista
da área para automatizar. Mas pensando numa visão mais macro, de economia
e eficiência operacional, o projeto é a melhor opção", defende
Muratori.
Marjorie conta que passou a pensar na automação de alguns
sistemas do seu condomínio depois de iniciar uma obra no seu apartamento.
Para ela, conduzir esse projeto em casa e no condomínio é bem diferente.
Isso porque em casa, o foco muitas vezes é o conforto e a praticidade, enquanto nas áreas comuns do condomínio o que brilha os olhos dos condôminos é o lado econômico.
"Falar de automação em condomínio é muito mais
pragmático. Não questionam se a tecnologia é realmente confiável, mas sim, o
quanto vão economizar com ela. Para os moradores aceitarem a ideia, tem que
provar em números a eficiência do sistema. A portaria remota obteve sucesso por
isso, fez conta", reitera Muratori.
O mais importante é o condomínio começar seu processo
de automação definindo quais as prioridades, tais como segurança ou economia, e
fazer as contas.
Pode ser que nem todo condomínio seja válido investir em
automação. Em um prédio pequeno como o de Marjorie, que possui dez apartamentos
e orçamento limitado, talvez compense aplicar soluções mais simples e caseiras.
Neste caso, os benefícios da automação não seriam tão impactantes frente
ao investimento.
Outra questão que precisa ser levada em conta é
o perfil dos moradores. Muitos podem ser resistentes e
ter dificuldades em manusear sistemas automatizados e celulares, como
os idosos.
Valores para implantar sistemas automatizados no condomínio
Para o projeto de automação do apartamento de Marjorie, com
foco em iluminação, porta, TV, ar-condicionado e som inteligentes, além
de repetidor de sinal Wi-fi, a síndica moradora chegou a receber
orçamentos na faixa de R$ 40 mil a R$ 50 mil, fora os equipamentos.
Em contrapartida, de acordo com os síndicos usuários e
entusiastas da automação, Fúlvio e Marjorie, os aparelhos smarts estão com um
preço cada vez mais acessível. Além disso, dispensam manutenção mensal.
Assim, o que de fato pode encarecer a automação de um
condomínio é o projeto, pois até mesmo a instalação consegue ser viabilizada
com as empresas de manutenção dos respectivos sistemas, como portão, bombas,
elevadores, etc.
De acordo com Muratori, o custo de um projeto de
automação condominial é muito variável, não só em função do tamanho e
diversidade das áreas comuns que devem ser controladas, como do escopo
pretendido.
Ele indica um formato de negócio que permite baratear
um projeto de automação para condomínios no qual é elaborado um
estudo inicial desenvolvido por projetistas e consultores, que não tem
interferência na venda de equipamentos e sua instalação.
"Nesta etapa, é detalhada a infraestrutura necessária e
a especificação dos equipamentos e soluções, assim, seu custo pode ser muito
parecido com os valores de outras disciplinas como instalações elétricas,
hidráulicas, etc.", explica Muratori.
Importância da automação aliada à integração
Para o especialista, tornar uma edificação realmente
inteligente não significa apenas a instalação de alguns sensores e automação de
alguns processos, ainda que isso já traga importantes benefícios.
O processo efetivo envolve a atuação integrada de diversas disciplinas, como arquitetura, design de interiores, instalações elétricas, ar-condicionado, ventilação, pressurização, luminotécnica, prevenção e combate a incêndios, segurança eletrônica, alarmes, controle de acesso, automação entre outras. É devido a disso que o projeto de automação predial em condomínios é fundamental.
"De que adianta o síndico conseguir olhar pelo celular
que a academia está com todas as lâmpadas ligadas e o zelador já não está no
condomínio para acioná-lo? Claro que contar com um sistema super
eficientes já faz diferença, mas quando tudo está integrado, você têm um melhor
aproveitamento", afirma Muratori.
Conheça 11 soluções em automação predial em condomínios
A automação é uma tecnologia que vive em constante avanço,
mas o SíndicoNet fez uma pesquisa pelo mercado e elencou algumas soluções que
já são possíveis de implementar nos condomínios. Confira:
1. Caixas d'água e bombas hidráulicas
Existem sistemas que monitoram o funcionamento das
caixas d’água em conjunto com as bombas hidráulicas. Eles avisam se os
reservatórios estão transbordando ou em nível crítico, bem como se há
sobrecarga nos motores ou qualquer outro problema nas bombas.
Assim, quando a caixa d’água superior estiver cheia, por
exemplo, a bomba começa a trabalhar automaticamente para enviar água
à caixa inferior até chegar ao volume desejado e, então, parar de bombear.
Além disso, se a caixa inferior estiver com pouca
água, o motor das bombas também para de funcionar, uma vez que,
nessas condições, corre-se o risco dos equipamentos queimarem.
Os responsáveis cadastrados no sistema (síndico, zelador,
manutencista e administradora) são alertados pelo celular assim que detectado
algum problema, e em alguns casos, é possível acionar a empresa de
manutenção das bombas ou mesmo a concessionária automaticamente.
Além da prevenção e do controle adequado dos recursos
(energia e água), a automação acaba otimizando o trabalho do zelador, que
não precisará se locomover até as caixas para acionar manualmente as
bombas.
Segundo Fúlvio e Muratori, o controle de acesso (portões de
pedestre, veículos e portas de áreas comuns) é o local do condomínio que
não dá mais para ser analógico. Para eles, é uma questão tanto de
segurança quanto de usabilidade, e delegar uma pessoa para abrir ou fechar
ambientes se prova ultrapassado e arriscado hoje em dia.
Como vimos nos parágrafos anteriores, a portaria remota
é uma forma de automação do controle de acesso dos condomínios, que já está
definitivamente consolidada no mercado. Uso de QR Code no celular, leitura das
placas dos automóveis e reconhecimento facial são alguns formatos.
É possível enviar convites (QR Codes) para o celular dos convidados de um morador que alugou o salão de festas ou para um prestador de serviço que vai realizar um trabalho no condomínio.
Pensando em manutenção e segurança, a portaria remota
sinaliza, ainda, se o portão está aberto por muito tempo, indicando que existe
algum problema técnico ou alguém o esqueceu aberto.
As portas de outras áreas do condomínio, como academia,
brinquedoteca, piscina ou salão de jogos, também podem ter abertura e
fechamento programados conforme as regras do regimento interno (horários,
proibição a visitantes, etc).
Ainda assim, Fúlvio acredita que a portaria autônoma é
a maior tendência em automação do controle de acesso em condomínios para os
próximos anos.
"É uma solução que dá independência ao morador,
sobretudo em relação a visitantes. Ao receber uma ligação de áudio e
vídeo direto no seu celular, ele vê quem está falando e libera a
entrada", comenta.
Hoje em dia, sistemas como individualização de água e gás
são uma forma de automação, capaz de elaborar relatórios de consumo, com
envio das informações em tempo real para a administradora, e ainda detectar
vazamentos.
Além disso, em caso de falta de energia, sistemas automatizados podem acionar o gerador ou o nobreak automaticamente.
4. Iluminação
Todas as luzes das áreas comuns de um condomínio podem
ser automatizadas, seja por comandos de programação de acordo com horários,
estações do ano ou por sensores que detectam a presença de pessoas.
No condomínio de Marjorie, a iluminação é controlada por
timer. "Todas as luzes são programadas para ligar às 5h, mas no verão ou
inverno, ainda preciso que o zelador faça o ajuste manual, algo que automação
já pode nos ajudar", prevê.
Mais do que ligar ou apagar luzes, a automação da
iluminação faz o controle da intensidade também, criando cenários ou inibindo
alguns comportamentos.
"Na brinquedoteca, por exemplo, as crianças podem
deixar tudo ligado. Com a tecnologia, podemos programar para baixar a
luminosidade às 21h45, 'expulsando' os pequenos aos poucos sem que zelador
ou síndico tenham que se indispor com eles, de modo que às 22h tudo é
apagado", detalha Muratori.
Em condomínios com iluminação nos jardins, criando cenários
que valorizam o empreendimento, a automação também ajuda a economizar energia,
pois permite que as luzes se acendam automaticamente apenas nos locais por onde
as pessoas estão passando. Dessa forma, elas não ficam acesas durante a
noite toda.
5. Irrigação de jardim
De acordo com Muratori, de certa forma a automação substitui algumas tarefas mais burocráticas, as quais nem sempre o responsável está preparado para fazer.
O que pode ser o caso da rega do jardim que fica muita vezes
nas mãos do zelador ou faxineiro, os quais podem encharcar as plantas
e gastar água sem necessidade.
Com a automação da irrigação dos jardins, a rega é automática de acordo com horários, condições climáticas e umidade do solo. Ou seja, o sistema avisa quando é necessário fazer o serviço, enquanto alguns modelos até acompanham aspersores que, de fato, regam o espaço com a quantidade exata de água.
6. Elevadores
Os elevadores são um dos itens que exigem maior cuidado na
hora de fazer a automação, pois não são tão integráveis, envolvem segurança e
obedecem a legislações específicas.
Uma tendência da pandemia é o sistema de chamada
antecipada de elevador, que informa o andar desejado nos terminais
localizados no hall de entrada do prédio; confirma o destino e
indica qual equipamento estará disponível, sem qualquer toque do
passageiro.
A automação da iluminação da cabine dos elevadores também é uma opção, pois faz com que as luzes se acendam apenas quando o elevador for acionado ou estiver ocupado.
Manutenção de elevadores de condomínio
Além disso, sensores podem ser instalados no equipamento para prever possíveis falhas de funcionamento, inclusive, com acionamento automático da empresa de manutenção.
Com olhar lá na frente, Fúlvio se inspira nos hotéis e já estuda a ideia de colocar um sistema de reconhecimento facial no elevador dos condomínios que administra.
"Ele estará atrelado ao andar em que a pessoa mora ou vai visitar, sem precisar apertar nada. Além disso, o movimento do equipamento já fica integrado ao banco de dados para controle de acesso, registrando quem entrou, para onde foi...", descreve.
7. Câmeras
Outra aplicação da automação predial em condomínios está nas câmeras, cujas imagens podem ser exibidas em tempo real através do aplicativo da portaria remota, por exemplo.
Totalmente digitalizadas, as imagens ficam armazenadas na nuvem, em segurança, e podem ser verificadas remotamente a qualquer momento pelo síndico.
Muitas câmeras são inteligentes a ponto de utilizarem tecnologia de reconhecimento facial ou barreiras virtuais para identificar situações de risco à distância e acionar alertas, eliminando falhas humanas e alarmes falsos. Aquela história do porteiro ter que olhar todas as telas de CFTV incessantemente é passado com esse tipo de automação.
8. Piscinas
Diversos sistemas automatizados podem ser aplicados em piscinas de condomínio, com o objetivo de controlar, por exemplo:
- Bombas (fluxo de água, ciclos de filtragem e função liga-desliga);
- Iluminação;
- Segurança (sistema desliga automaticamente a bomba da piscina caso o ralo entre em contato com algum objeto ou pessoa);
- Robô de limpeza;
- Jatos de água de fontes ou cachoeiras;
- Qualidade da água (sistema de monitoramento dos níveis de sal e cloro, bem como a presença de bactérias e algas);
- Aquecedor (programação e regulação da temperatura à distância);
- Coberturas retráteis;
- Sistema oculto de retorno da água (para deixar a água em movimentação constante e não atrair insetos causadores de doenças);
Entre outros.
Além de programar o horário que a sauna poderá ser ligada, existem automações que condicionam o acionamento dela somente se for detectada a presença de alguém. Ou seja, mais uma tarefa que o zelador está dispensado.
10. Encomendas, correspondências e delivery
Os armários inteligentes (lockers) também são uma forma de automação predial que já se consolidou no mercado condominial. Quando uma encomenda é depositada no armário inteligente pelo entregador, o morador é notificado em seu celular (aplicativo, SMS, e-mail, whatsapp) para fazer a retirada, livrando porteiros e zeladores de tal tarefa.
Sabe aquela preguiça de descer até a portaria para buscar o delivery? Parecia distante, mas os drones já estão executando essa função dentro dos condomínios.
No pioneiro Soho, residencial localizado em Nova Lima (MG), existe um serviço comercial de entrega por drones terrestres. Além de contar com um sensor para desviar de obstáculos, a partir da tecnologia 4G o carrinho se locomove por rotas pré-programadas a uma velocidade de 12 a 15 km/h, e segue monitorado por uma central.
"O robô faz uma rota automatizada e se tiver que fazer, por exemplo, uma parada, ou alguma mudança de trajeto, o nosso operador, via 4G remotamente, consegue assumir o comando dele e fazer o caminho ou a alteração necessária de trajeto”, disse Thiago Calvet, um dos idealizadores do projeto, ao G1.
No futuro, a expectativa dos desenvolvedores do robô delivery é implementar um dispositivo que vai permitir que ele somente seja aberto para retirada da encomenda ao reconhecer o rosto do morador que fez o pedido.
A automação das entregas por meio de drones se traduz em comodidade para os moradores e otimização do trabalho da equipe da portaria.
11. Alarme de incêndio
Outro sistema predial que exige um cuidado especial na hora de pensar em automação, pois estamos falando de segurança.
Por si só, ele já é automatizado, afinal, quando os sensores detectam fumaça ou fogo no local, o painel de controle ativará um alarme sonoro para alertar as pessoas e liberar água.
Uma automação interessante no alarme de incêndio são os detectores de fumaça inteligentes que enviam notificações para o celular de síndico e zelador (e se preferir até para os moradores) automaticamente.
_______________________________________________________Artigo publicado em outubro de 2023 no Portal Sindiconet