CONDOMINIO EFICIENTE

Os Empreendimentos Multiuso e a Automação como Infraestrutura Essencial

Os empreendimentos imobiliários multiuso — que integram moradia, hospedagem, comércio e serviços em um único condomínio — representam uma resposta direta às novas dinâmicas urbanas, ao adensamento das cidades e à busca por eficiência operacional e melhor experiência do usuário. No entanto, essa complexidade funcional impõe desafios técnicos e operacionais que tornam o uso de sistemas de automação, controle de acesso inteligente e conectividade de alta performance praticamente obrigatório para a viabilidade, segurança e competitividade desses projetos.

A complexidade operacional dos empreendimentos multiuso

Diferentemente de condomínios residenciais ou edifícios comerciais tradicionais, os empreendimentos multiuso operam com perfis de usuários distintos, fluxos variáveis e níveis de acesso dinâmicos. Moradores permanentes, hóspedes temporários, prestadores de serviço, clientes de áreas comerciais e equipes operacionais coexistem no mesmo ambiente físico, exigindo:

Segmentação precisa de acessos
Gestão inteligente de circulação
Operação contínua, 24/7
Alta confiabilidade dos sistemas prediais

Sem automação e sistemas digitais integrados, a operação tende a se tornar onerosa, ineficiente e vulnerável a falhas de segurança.

Automação predial como base de governança do ativo

A automação predial deixa de ser um diferencial tecnológico e passa a atuar como infraestrutura de governança do empreendimento. Sistemas integrados de iluminação, climatização, elevadores, energia, água e segurança permitem:

Operação diferenciada por uso (residencial, hotelaria, serviços)
Redução de custos operacionais e energéticos
Monitoramento contínuo e manutenção preditiva
Adequação a requisitos de ESG e sustentabilidade

Em empreendimentos multiuso, a automação é o elemento que permite tratar múltiplos modelos de operação dentro de uma mesma edificação de forma organizada e escalável.

Controle de acesso inteligente: segurança e experiência do usuário

O controle de acesso é um dos pilares críticos desses projetos. Tecnologias como credenciais digitais, biometria, QR Codes, integração com sistemas hoteleiros e aplicativos de condomínio permitem:

Diferenciar acessos por perfil, tempo e área
Automatizar check-in e check-out de hóspedes
Integrar estacionamento, elevadores e áreas comuns
Aumentar a segurança sem comprometer a experiência

Em um ambiente multiuso, segurança e fluidez precisam coexistir, algo praticamente inviável com soluções convencionais e não integradas.

Conectividade de alta performance como infraestrutura estratégica

A conectividade deixa de ser um serviço acessório e passa a ser infraestrutura crítica do empreendimento. Redes robustas, redundantes e bem projetadas são fundamentais para suportar:

Sistemas de automação e IoT
Aplicações de segurança e vídeo
Serviços digitais para moradores e hóspedes
Operações comerciais e corporativas
Integração com plataformas em nuvem e analytics

Sem conectividade de alta performance, a automação perde eficiência e o empreendimento compromete sua proposta de valor no médio e longo prazo.

Valorização imobiliária e competitividade de mercado

Do ponto de vista do investidor e do incorporador, empreendimentos multiuso tecnologicamente preparados apresentam:

Maior atratividade para diferentes perfis de usuários
Valorização do ativo ao longo do tempo
Flexibilidade para mudanças de uso futuro
Redução de riscos operacionais

A automação e as tecnologias digitais tornam-se, portanto, fatores estruturais de mitigação de risco e de aumento da vida útil do empreendimento.

Conclusão

Nos empreendimentos multiuso contemporâneos, a automação predial, o controle de acesso inteligente e a conectividade de alta performance não podem mais ser tratados como opcionais ou complementares. Eles constituem a base tecnológica que viabiliza a convivência de múltiplos usos, garante segurança, eficiência operacional e uma experiência adequada aos diferentes usuários. Em um mercado cada vez mais competitivo e orientado por eficiência, sustentabilidade e experiência, esses sistemas deixam de ser custo e passam a ser investimento estratégico indispensável.

Artigo de autoria de José Roberto Muratori, do Conselho Editorial da Revista Prédio Inteligente

Inspeção Predial Obrigatória: Novo Marco para a Segurança e Manutenção das Edificações

A Comissão de Constituição, Justiça e de Cidadania (CCJC) da Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 6014/2013, que institui a inspeção predial obrigatória em edificações públicas e privadas. O texto cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE), documento que deverá ser elaborado por profissional habilitado e com registro de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A medida tem como objetivo garantir a segurança das edificações, prevenir acidentes e estabelecer rotinas periódicas de manutenção. A primeira inspeção deverá ocorrer dez anos após a emissão do “habite-se”, com repetições regulares a cada dez anos — podendo os municípios determinar prazos menores conforme o tipo e a idade da construção.

O laudo técnico deverá seguir normas da ABNT, incluindo descrição detalhada do estado da edificação, fotografias, recomendações de reparos e classificação de riscos. O responsável legal deverá manter o documento arquivado por 20 anos, disponível para consulta por autoridades e usuários.

Este projeto está tramitando desde 2013 e, agora, com a sua aprovação na CCJC em outubro de 2025, a expectativa é que sua implantação efetiva seja acelerada pois a proposta vai para o Plenário na sequência.

Baseados nesta possível aprovação, em breve, entendemos que é importante que todos os proprietários de imóveis tomem conhecimento do impacto que será causado na área de conservação e manutenção predial. Ao nosso ver, de toda forma, o seu conteúdo é muito apropriado e deve ser visto como uma base estruturada e relevante a ser adotada, mesmo antes de se tornar obrigatória.

Relevância para as instalações prediais

Em consequência, a obrigatoriedade da inspeção deve criar um novo parâmetro de qualidade e responsabilidade técnica para todas as instalações prediais — elétricas, hidráulicas, de climatização, segurança, telecomunicações e automação.

Esses sistemas, quando integrados e monitorados de forma contínua, tornam-se aliados diretos na manutenção preventiva e no cumprimento das futuras exigências legais. Tecnologias como sensores, automação, sistemas de gestão predial (BMS) e plataformas de monitoramento remoto podem auxiliar engenheiros e administradores a manter registros atualizados e detectar falhas antes que comprometam a segurança ou a operação.

Novas oportunidades para integradores e projetistas

A obrigatoriedade da inspeção predial deve abrir também um campo de oportunidades para engenheiros, projetistas e integradores de sistemas.
Os edifícios precisarão de suporte técnico não apenas para realizar as inspeções, mas também para instalar soluções tecnológicas que facilitem o monitoramento contínuo — um serviço que une engenharia civil, elétrica, TI e automação.

Empresas especializadas poderão oferecer pacotes completos de conformidade, que incluam:

diagnóstico técnico e digitalização do edifício (as built digital),
implantação de sensores e sistemas de automação integrados ao BMS,
armazenamento seguro dos dados de inspeção e manutenção,
suporte na elaboração do LITE e nos planos de ação corretiva.

Assim, o integrador deixa de ser apenas um fornecedor de tecnologia e passa a atuar como parceiro estratégico na operação inteligente dos empreendimentos

Conclusão

A criação da inspeção predial obrigatória vai representar um avanço na cultura de manutenção e segurança das edificações brasileiras. Além de prevenir acidentes, ela vai incentivar o uso de soluções técnicas modernas e reforçar o papel das instalações prediais como parte essencial da durabilidade e confiabilidade das construções.

O núcleo de um prédio inteligente é o sistema de gestão da edificação (BMS)

O Sistema de Gerenciamento Predial (Building Management System – BMS) continua sendo o núcleo central de um edifício inteligente. Embora tecnologias modernas (como plataformas de IoT em nuvem) ganhem visibilidade, é o BMS que exerce controle direto sobre os sistemas operacionais do edifício — e, para edifícios comerciais ou industriais, isso é crítico para segurança, confiabilidade e desempenho energético.

Principais pontos

Papel Vital do BMS

O BMS já está embutido no edifício como sistema permanente e é responsável por decisões operacionais críticas do dia-a-dia, não apenas por coleta de dados ou visualização.
Ele fecha o “loop” de controle local, de maneira determinística e independente de conectividade externa.

Limitações de algumas soluções IoT externas

Plataformas baseadas em nuvem ou sistemas IoT muitas vezes ficam no nível de agregação ou visualização de dados — úteis para diagnóstico ou análise, mas sem responsabilidade imediata de ação.
Se dependem de conectividade externa ou de terceiros para agir, podem introduzir atrasos, insegurança ou pontos de falha.

Evolução: expandir o BMS com sensores modernos

Em vez de substituir o BMS, a proposta é expandir suas capacidades por meio de sensores adicionais, como os baseados em LoRaWAN.)
Exemplos: sensores de ocupação, CO₂, temperatura, umidade, estado de portas/janelas — conectados sem necessidade de cabeamento adicional pesado.
Esses novos dados permitem que o BMS “reaja em tempo real”, ajustando parâmetros de ventilação, sequência de funcionamento de equipamentos, fluxo de ar etc.

Vantagens dessa abordagem híbrida

Mantém toda a confiabilidade, auditoria e responsabilidade local do BMS tradicional.
Evita fragmentação do controle; permite integração com dashboards de nível superior ou analytics corporativo sem ceder o núcleo de atuação local ao ambiente externo.
Reduz custo e complexidade de infraestrutura para expansão de sensores — já que usar LoRaWAN ou similar minimiza intervenção física.

Conclusão

Um edifício inteligente mais eficaz não substitui o BMS; ele o complementa e o estende com tecnologias modernas de sensoriamento e conectividade. O BMS permanece como autoridade central do controle predial — mas enriquecido por dados adicionais, possibilitando respostas automáticas e eficientes, garantindo ao mesmo tempo segurança, previsibilidade e conformidade.

Este texto é um resumo de artigo publicado na revista Smart Buildings Magazine